Na co uważać podpisując umowę deweloperską

Umowa deweloperska na co uważać

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zapoznać się uważnie m.in. z prospektem informacyjnym dewelopera.

Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?

Zakup mieszkania bez względu czy z rynku wtórnego czy pierwotnego traktowany jest jak prawdziwy kamień milowy. Często jest to metaforyczne zakończenie etapu beztroskiej młodości i wejście w tzw. prawdziwie dorosłe życie. Taka decyzja niejednokrotnie wiąże się z poświęceniem, może być to zainwestowanie całego finansowego dorobku, nie tylko swojego, ale często też naszych bliskich, np. rodziców, a może być to nałożenie na siebie kredytu hipotetycznego, który jak to się słyszy potrafi związać ludzi lepiej niż małżeństwo, zobowiązanie takie nierzadko trwa ponad dwadzieścia – trzydzieści lat. 

Takie „zakupy” nie powinny być decyzją spontaniczną i nieprzemyślaną. Warto zastanowić się, czy lepszą dla nas opcją będzie mieszkanie lub dom jednorodzinny z drugiej ręki, czy nowa nieruchomość, wprost od dewelopera. Jeśli zdecydujemy się na inwestycję deweloperską sprawdźmy sobie jej praktyczne wady i zalety, które mogliśmy zauważyć, gdybyśmy przed oczami mieli już gotowy dom lub mieszkanie. Coraz częściej zdarza się, że nabywcy nowych nieruchomości tworzą sobie zamknięte grupy w mediach społecznościowych, gdzie wymieniają się informacjami. Już tam możemy co nieco dowiedzieć się o ewentualnych, przyszłych sąsiadach. Warto też zainteresować jak samo miasto zapatruje się na rozwój infrastruktury, inwestycje kulturę lub sport w okolicy, a może czy w pobliżu znajdują się ważne dla nas punkty jak np. sklepy lub szkoły.

Gdy ocenę praktyczno – wizualną mamy już za sobą i jest ona przy podsumowaniu wad i zalet dalej pozytywna, to kolejnym krokiem powinno być zweryfikowanie dewelopera oraz najważniejsza analiza prawna umowy deweloperskiej dotyczącej naszego wymarzonego lokum. 

Prospekt informacyjny – przed umową 

Przed zawarciem umowy musimy zapoznać się z tzw. „prospektem informacyjnym”, jest to dokument, który dostarcza nam deweloper. Obowiązek jego istnienia określa ustawa z dnia 16 września 2011 roku „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, tzw. ustawa deweloperska. W skrócie prospekt jest przedstawieniem zarówno inwestora jak i inwestycji. Dokument rozpoczyna tzw. „kwestionariusz osobowy” na temat dewelopera i nieruchomości, są to wszystkie dane identyfikacyjne oraz kontaktowe, a także te pozwalające znaleźć konkretny projekt. Następnie powinniśmy widzieć informacje na temat trzech ostatnio ukończonych przedsięwzięć budowlanych, daje nam to zarys posiadanego przez dewelopera doświadczenia, ale też jego rzetelności w działaniu – możemy sprawdzić przebieg trwania tych projektów, czy ewentualnych nieprawidłowości z nimi związanymi. Jeśli jednak w tabeli widzimy tylko jedną lub nie widzimy żadnej pozycji, to nie powinniśmy od razu skreślać takiego przedsiębiorcy, prawdopodobnie jest on na początku swojej kariery w budowlanym środowisku i nie ma jeszcze czego zaprezentować w swoim portfolio. Po „wizytówce” przechodzimy do merytorycznych danych samej nieruchomości, przede wszystkim to co jest zawarte w dziale IV księgi wieczystej w jej przypadku, a także jaki jest plan zagospodarowania okolicy, co jak wspomniałam na początku, jest bardzo ważne w dalszej perspektywie. Należy również zwrócić uwagę na kwestię pozwolenia na budowę, po pierwsze czy w ogóle zostało już wydane, jeśli tak to czy jest ono ostateczne, niezaskarżone. Na omówienie na pewno zasługuje: planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych a w związku z nimi termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości, sposób finansowania całego przedsięwzięcia. W większości przypadków będziemy mieć do czynienia z częścią pokrywaną ze środków własnych dewelopera połączonymi z udzielonym mu kredytem, zdarzają się jednak sytuacje, że finansowanie będzie zależne od wpłat samych nabywców, nie jest to sytuacja ekstremalnie niebezpieczna, ale trzeba mieć świadomość, że ze strony dewelopera nie będą to operacje własnymi pieniędzmi, a cały czas czyimiś, co może skutkować np. opóźnieniami ze względu na opóźnienia samych nabywców.

Czym jest przedmiot umowy deweloperskiej?

Gdy jesteśmy już przy finansach, to musimy omówić rodzaje powierniczych rachunków bankowych przeznaczonych dla takich inwestycji, czyli tzw. gwarantów bezpieczeństwa nabywcy: otwarty – deweloper ma prawo wypłacać z niego posiadane środki po zakończeniu każdego z wyznaczonych etapów budowy oraz  zamknięty, który polega na wypłacie środków dopiero po całkowitym zamknięciu placu budowy i otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę jego prawo własności. Ciężko określić, który typ jest lepszy, ocena jest zależna przede wszystkim z perspektywy, to którą stroną umowy jesteśmy. Niby logicznym jest to, że lepszym rozwiązaniem dla nabywcy jest rachunek zamknięty, który ma na celu mobilizację do jak najszybszego ukończenia całego procesu, jednakże wybór takiego rozwiązania może skutkować niemożnością zapłacenia opłat przez dewelopera, czy to za materiały, czy wykonawców, a tym samym koniec budowy. Dlatego deweloperzy rzadko kiedy mogą sobie pozwolić na takie rozwiązanie i wybierany jest otwarty rachunek powierniczy, który również ma swoje zalety, ponieważ po ukończeniu każdego, wydzielonego etapu kontroluje go osoba bezstronna z ramienia banku. Bankom również zależy, by pieniądze były wypłacone dopiero wtedy, kiedy wszystko na miejscu i papierze jest w porządku. To sprawia, że budynki są częściej i lepiej kontrolowane w  przypadku wybrania otwartego rachunku, a sam deweloper nie zastawia się zaciąganymi zadłużeniami, a  działa swobodnie i systematycznie. Skoro wspomnieliśmy już etapy pracy, to sam harmonogram zawierający je wszystkie również zawarty jest w prospekcie, z ujęciem etapu rozpoczęcia i zakończenia, krótkim opisem i procentowym danego etapu w kosztach całej inwestycji. Harmonogram podzielony może być co najmniej na cztery części, a żaden z etapów nie może być droższy niż 25 procent lub tańszy niż 10 procent kosztów całości.  

Dobrze skrojony prospekt zawiera także część indywidualną, która dotyczy wybranego przez klienta lokalu. Ta część skupia się już na samym lokalu i jego identyfikacji, tzw. ma określać takie szczegóły by nabywca wiedział, że mówi o tym konkretnym: cenę za m2, symbol jakim ma być oznaczony, np. numer na drzwiach, kondygnację, metraż z określonymi pomieszczeniami, z których nieruchomość ma się składać, a także dodatkowe przynależności w postaci balkonu, loggi, komórki lokatorskiej albo garażu czy miejsca postojowego, a tym samym szczegóły ich dotyczące. Prospekt w swej głównej części ma formę przejrzystej tabeli z wypisanymi informacjami, jednak żadna tabela nie zobrazuje nam układu całej kondygnacji z wyznaczeniem naszego lokalu i przynależności, warto zadbać by rzuty techniczne je przedstawiające zostały do niego załączone nawet w celu naszej wygody. Każda zmiana wprowadzana do prospektu musi być przedstawiona nabywcy i to w sposób przewidziany wspomnianą wcześniej ustawą, tzw. aneksem do prospektu lub załącznika, w  którym określone są aktualne informacje lub też przy pomocy całkowicie nowego prospektu lub załącznika, w których zmiana również musi być dla nabywcy wyszczególniona. 

Jak doprecyzować standard wykończenia w umowie deweloperskiej?

Jak widzimy, prospekt traktowany powinien być jako prawdziwe kompendium wiedzy na temat przedmiotu przyszłej umowy deweloperskiej jak i samej umowy, ponieważ zawiera on w sobie, a przynajmniej w teorii wszystko, co musi wiedzieć nabywca przed podpisaniem umowy z deweloperem. Jest też swego rodzaju „ściągawką” dla kupujących, ponieważ to tam często szuka się potrzebnych informacji, a ze względu na jego budowę jest to zdecydowanie szybsze i po prostu wygodniejsze. Gdy opanowaliśmy już prospekt możemy przejść do umowy.

Umowa deweloperska  - czym jest

To rodzaj umowy, który jest precyzyjnie zdefiniowany w wymienionej już wcześniej ustawie deweloperskiej. Jak mówią przepisy podpisanie jej zobowiązuje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości i własności postawionego na niej domu jednorodzinnego na nabywcę po zakończeniu inwestycji. Sam nabywca musi natomiast zapłacić na rzecz dewelopera określoną cenę. Przekładając to z języka prawnego na prawniczy, jest to umowa zawierana jeszcze przed zaczęciem praw budowlanych, która już wtedy łączy dewelopera i nabywcę wzajemnymi wobec siebie obowiązkami.  

Tak jak prospekt określiliśmy mianem kompendium wiedzy, które ma charakter raczej teoretyczny, bo zbiera nam w jednym miejscu wszystkie niezbędne informacje, tak umowa jest już realnym działaniem i wprowadzaniem tej wiedzy w życie, ma charakter praktyczny, dlatego tak ważne jest dopełnienie każdego z rygorystycznych wymogów jej dotyczących. Podstawą wymaganą przez ustawę jest zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Mimo, że nalicza to kolejne koszty (są dzielone po równo między nabywcę i dewelopera), to służy to bezpieczeństwu obydwu stron, nabywca wie, że jego mieszkanie lub dom nie zostanie sprzedany kolejnej osobie, bo jego roszczenie zostanie wpisane do księgi wieczystej, a  deweloper ma większą pewność, co do zapłaty ceny, czy wypełniania innych obowiązków przez nabywcę. 

Co zatem musi, a przynajmniej powinna zawierać w sobie umowa by była kompromisem i  ukłonem zarówno stronę dewelopera jak i nabywcy? Czego się wystrzegać i na co uważać? 

Umowa deweloperska jak każda inna zaczyna się od miejsca jej podpisania oraz dokładnego określenia stron ją zawierających, tu nie powinno być żadnych znaczących problemów i  kłopotów, jedyne czego należy pilnować, to by osoba zawierająca umowę w imieniu dewelopera miała do tego umocowanie. Jednak jak wiemy im głębiej w las tym więcej drzew.

Przynależności w umowie deweloperskiej warto doprecyzować

Metraż w umowie deweloperskiej

Dlatego po określeniu stron musimy doprowadzić by przedmiot umowy był tak samo starannie i drobiazgowo opisany – nie tylko, która będzie to kondygnacja i który nr drzwi z kolei, albo na przykład na jaką stronę mają wychodzić nam okna, ale przede wszystkim dokładny metraż wraz z wysokością, nie tylko całego mieszkania, ale każdego pomieszczenia z osobna. W idealnym układzie, wszystkie ewentualne przynależności też mają wypunktowany swój metraż, może prócz miejsca postojowego, którego standardowe wymiary określa odpowiednie rozporządzenie, chyba że chcemy by konkretnie nasze było dłuższe bądź szersze, bo wiemy, że nasz samochód nie ma typowych wymiarów. Taka precyzja pozwoli nam domagać się odszkodowania lub nawet odstąpienia od umowy jeśli nie będą się zgadzać wymiary całości, ale także, a może nawet jeśli wymiary wymienionych pomieszczeń będą odbiegać od tych przewidzianych w projekcie. Musimy mieć świadomość, że odwzorowanie projektu jeden do jednego na „żywym’ organizmie jakim jest budynek jest niemal niemożliwe, dlatego w teorii dopuszcza się „granicę błędu” w wysokości do 2 procent powierzchni całości, jednak sam Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów akceptuje to pod warunkiem odpowiedniego rozliczenia się z tytułu tej zmiany. Gdy różnica ta będzie znacząca na naszą niekorzyść, czyli powyżej tych 2 procent nieważne, w którą stronę powinniśmy zastrzec sobie umowne prawo odstąpienia umowy bez ponoszenia dodatkowych kosztów lub utraty wkładów.

Metraż z umowy deweloperskiej należy sprawdzić podczas odbioru technicznego

Zmiana ceny

Tak jak mówi akapit wyżej, w tak szeroko zakrojonych inwestycjach jakimi są przedsięwzięcia budowlane możliwe są minimalne różnice między powierzchnią projektową a tą ostateczną, dlatego należy sprawdzić, czy umowa zawiera paragrafy regulujące takie sytuacje. Dla nabywcy najlepiej byłoby, gdyby nie musiał on dopłacać za różnicę „na plus” z powierzchni, ale też otrzymał rekompensatę za różnicę „na minus”, gdyż w żaden sposób nie wynika to z  jego winy, że lokal jaki ma otrzymać nie jest tym lokalem, który kupił. Jeśli deweloper jednak będzie chciał wyrównać koszty nadprogramowej powierzchni, to nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od umowy biorąc pod uwagę jakie kwoty osiągają teraz ceny za m2 i już nawet przy paru metrach może kosztować od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złoty. Kolejną sytuacją w której może nastąpić zmiana ceny, to zmiana stawki VAT, która ponownie nie jest zależna od nabywcy, ale także od dewelopera, ale od władzy politycznej. W takiej sytuacji nabywca również powinien mieć prawo odstąpienia od umowy. W każdym z  wymienionych wypadków powinno odbyć się to bez ponoszenia kosztów przez nabywcę. Co ważne, o zasadzie waloryzacji mówi Kodeks Cywilny – może ona nastąpić w przypadku naprawdę istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza, czyli znaczącego i dość nagłego wzrostu inflacji, a z żądaniem takiej zmiany nie może wystąpić strona prowadząca przedsiębiorstwo jeśli zobowiązanie dotyczy tegoż przedsiębiorstwa. Jednak funkcjonuje to jedynie wtedy,  gdy strony takiego zobowiązania nie zawrzą klauzuli waloryzacyjnej w swojej umowie, a jak wiemy deweloperzy przygotowują swoje umowy na pewno na swoją korzyść, to będą o tym pamiętać. 

Terminy w umowie deweloperskiej

Większość dorosłego życia polega na przestrzeganiu wyznaczonym nam terminów, nie inaczej jest w przypadku umowy deweloperskiej. Po dacie podpisania umowy deweloperskiej kolejnym powinien być termin rozpoczęcia prac budowlanych, następnie zakończenia tychże prac, po których deweloper może dążyć do uzyskania pozwolenia na budowę, a już z nim powinien  dokonywać odbiorów technicznych mieszkań. Po tym wszystkim może nastąpić upragniony i na pewno wyczekiwany przez nabywców termin podpisania umowy przenoszącej własność. Jeśli patrzymy tylko na wymienione wydarzenia, to cały proces kupna mieszkania lub domu jednorodzinnego wcale nie musi trwać długo, a wszystko tak naprawdę zależy od czasu między otworzeniem a zamknięciem placu budowy. Niestety w praktyce to tak nie wygląda, po zakończeniu prac nierzadko mija jeszcze wiele miesięcy do odbioru technicznego, a dopiero po nim i też nie zawsze nabywcy mogą zacząć się powoli wprowadzać.  Kolejne miesiące, to czas między odbiorem a przeniesieniem prawa własności. Z czego to wszystko wynika? Skończony budynek, to nie zawsze skończone jego otoczenie: chodniki, trawniki, place zabaw. Nie zawsze przychodzi nam to do głowy, ale deweloper naprawdę pragnie, by jego kilkuletni wysiłek zrobił na nowych mieszkańcach dobre, pierwsze wrażenie. Jest to normalne, że dopracowanie szczegółów wymaga czasu, a my możemy się cieszyć, że nas inwestor dba o nasze wrażenia wizualne. Co jeśli mamy już skończoną inwestycję i teren wokół niej, a termin przeniesienia prawa własności dalej nie nadchodzi? Naturalne jest także, że na samym początku, w  momencie zawierania umowy deweloperskiej trudne może być zaplanowanie co do dnia każdego z etapów prac, tym samym późniejszych działań, w tym wspomnianego odbioru technicznego oraz terminu przeniesienia praw własności, dlatego deweloperzy dla własnego komfortu wolą zabezpieczyć się i wydłużyć okres między odbiorem, a końcowym aktem. Może to być na przykład czas na naprawę zgłoszonych przez nabywców wad. Okres ten standardowo może trwać do mniej więcej sześciu miesięcy jeśli wszystko idzie po myśli. Jeśli deweloper znacząco wydłuża czas prawnego przekazania nieruchomości powinniśmy o to spytać przed podpisaniem umowy, przede wszystkim jaki jest powód takiego opóźnienia z jego strony. Co ważne, z ustawy deweloperskiej jedynie przekroczenie właśnie ostatniego terminu może skutkować możliwością odstąpienia przez nabywcę od umowy i żądania zwrotu jego nakładów finansowych. Jednak prawo to przysługuje nabywcy dopiero po wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego czasu – 120 dni i ich bezskutecznym upływie.

Kary umowne i odsetki w umowie deweloperskiej

Strony umowy mają pełną swobodę co do określania kar umownych, ich wysokości i sytuacji, za które będą wypłacane. W teorii w lepszej pozycji jest deweloper, który prawdopodobnie ma swoje grono prawników i większe doświadczenie w zawieraniu tego typu umów, a więc i częściej miał do czynienia z karami umownymi. Jednak nabywca nie jest jeszcze całkowicie stracony, wystarczy dobrze negocjować swoje warunki tak jak najpewniej miało to miejsce w przypadku ceny. Należy znać swoje prawa i oczekiwania. Dlatego też nie bez powodu chwilę wcześniej przywołałam opóźnienia. Jak już wiemy z akapitu wyżej, ustawa nie „straszy” dewelopera żadnymi karami za ewentualne wystąpienie opóźnień prócz tych dotyczących przeniesienia własności. Z tego powodu nabywca sam musi zadbać o zawarcie ich w umowie. Dobrym posunięciem jest zawarcie kary w przypadku wystąpienia poślizgu przy kolejnych etapach pracy, czy też za opóźnienie w wezwaniu nabywcy do odbioru technicznego. Nabywca powinien natomiast pilnować się, by stawiać się na prośby dewelopera – często spotyka się karę na jego rzecz, jeśli nabywca nie pojawi się na odbiorze mieszkania lub nie przystąpi do umowy przenoszącej własność. Kary umowne mają to do siebie, że muszę być określone w pewnej kwocie lub odnosić się do jakieś z umowy, może to być np. 5 000 złotych lub 4 procent od wartości przedmiotu umowy (umowa powinna precyzować, czy brutto czy netto). Co do odsetek, to ze względu na charakter zobowiązania między stronami umowy, prawo do nich przysługuje jedynie deweloperowi, ponieważ to on otrzyma świadczenie pieniężne od którego można naliczać odsetki. Prawo do odsetek nie wynika z umowy, a z samego prawa, więc niezależnie czy zapis o nich znajduje się w umowie czy też nie, nabywca musi mieć świadomość, że deweloper może dążyć do ich spłaty jeśli nabywca nie wywiąże się z harmonogramu spłat. Od zawarcia zależy jednak ich wysokość, jeśli umowie nie ma nic na ich temat, to obowiązują odsetki ustawowe, jeśli jednak strony zdecydują się, to mogą określić je na niższym bądź też wyższym poziomie.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Ta kwestia na całe szczęście nie została już pominięta przez ustawodawcę i znajduje się w ustawie deweloperskiej zapewniając stronom pewien poziom bezpieczeństwa. Da się dostrzec pewien podział na przypadki kiedy nabywca może skorzystać z prawa odstąpienia od umowy. Po pierwsze, to te wypadki kiedy odstąpienia można, należy nawet dokonać jak najszybciej po podpisaniu, ponieważ jest na to tylko 30 dni. Przede wszystkim, gdy umowa nie spełnia jej wymogów formalnych określonych w ustawie, np. nie wskazuje sposobu pomiaru powierzchni lokalu lub domu. Kolejne możliwości dotyczą prospektu informacyjnego, czyli informacje z umowy różnią się z tymi z prospektu, lub te w prospekcie nie są zgodne ze stanem faktycznym i prawnym, czy kiedy nie zawiera on informacji określonych we wzorze, albo deweloper w ogóle go nie doręczył na żądanie nabywcy. Drugi przypadek ma miejsce, gdy deweloper nie przeniesie prawa własności na nabywcę – przypadek omawiany wcześniej dotyczący wyznaczenia dodatkowych 120 dni, w takiej sytuacji nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Po drugiej stronie jest deweloper, który może odstąpić od umowy, kiedy nabywca nie spełnia swojego zobowiązania finansowego w terminie lub wyznaczonej wysokości i nie dokonał tego w okresie 30 dni od doręczenia mu wezwania do zapłaty zaległości. Jednakże deweloper nie może odstąpić od umowy, gdy nabywca nie spełnia świadczenia z powodu działania siły wyższej. Deweloper ma również prawo odstąpienia od umowy, jeśli nabywca nie stawi się do odbioru nieruchomości lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności i nie zrobi tego po dwukrotnym i bezskutecznym wezwaniu w odstępach co najmniej 60 dni. I jak wcześniej, wytłumaczeniem może być działanie siły wyższej. 

Podpisanie umowy deweloperskiej to decyzja wiążąca

Co najważniejsze dla nabywcy, jeśli odstąpi on od umowy z jednego z powodów wymienianych wyżej, to dokonuje tego bezpłatnie i bez żadnych konsekwencji finansowych, ponieważ taką umowę uważa się za niezawartą.  Czego nie określa ustawa, a jakie umowne prawo odstąpienia od umowy powinien posiadać każdy nabywca? – odstąpienie w przypadku nieuzyskania kredytu hipotetycznego. Pomimo wcześniejszych zapewnień i ustaleń, zdarza się, że banki nie wyrażają ostatecznej zgody na udzielenie takiego kredytu, a  ich klient mógł już podpisać umowę deweloperską. Taki zapis jest bardzo ważny z punktu widzenia nabywcy, najdogodniej byłoby gdyby takie odstąpienie od umowy nie kończyłoby się zapłatą umownej.

Podsumowując, umowa deweloperska na pierwszy rzut oka nie jest najbardziej skomplikowaną umową polskiego prawa, jednak ciągnie za sobą skutki, które będziemy odczuwać całe życie, dlatego warto się nad nią głębiej pochylić, wczytać się w ustawę, a w razie wątpliwości oddać ją do profesjonalnej oceny, bo takie działanie mimo, że z początku oceniane jako „wydawanie pieniędzy w błoto” może uchronić nas przed sporym błędem.


Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 5 opinii.

Chcesz podpisać bezpieczną umowę deweloperską? Skontaktuj się z nami.