Na co uważać czytając umowę deweloperską

Umowy deweloperskie należą do podstawowych dokumentów zawieranych na rynku pierwotnym. Zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy z deweloperem, należy dokładnie sprawdzić jej treść, w celu uniknięcia walki o skuteczne dochodzenie roszczenia.

Jakie kruczki znajdują się w umowach deweloperskich?

1. Zmiana ceny

Jest to najczęściej spotykana pułapka w umowach deweloperskich. W większości przypadków deweloperzy bardzo często uzależniają wysokość ceny za mieszkanie od zmian w jego powierzchni, co jest jednoznaczne ze wzrostem kosztów pracy oraz materiałów. Należy przy tym podkreślić, że deweloper jest osobą zdecydowanie silniejszą na rynku. Konsument powinien mieć zagwarantowaną pewność, iż zmiana ceny nastąpi jedynie w wyjątkowych sytuacjach.

2. Umowa cywilno-prawna

Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, które zostało już wybudowane, podpisuje się umowę przedwstępną oraz umowę właściwą (umowę przenoszącą własność). Co do zasady, druga umowa zawsze musi być podpisana w formie aktu notarialnego, zaś jeśli chodzi o pierwszą, deweloperzy z reguły proponują podpisywanie umów cywilno-prawnych. Wiąże się to zdecydowanie z mniejszymi kosztami. Uznać należy, że jest to pułapka, z tego względu, iż umowa taka nie daje pełnej gwarancji bezpieczeństwa dla nabywcy. W przypadku podpisania takiej umowy w formie cywilno-prawnej deweloper będzie miał możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia negatywnych skutków, zwracając jedynie pieniądze nabywcy. Dodatkowo umowa cywilno-prawna gwarantuje nam tylko zwrot wpłaconej kwoty, zaś umowa w formie aktu notarialnego gwarantuje nabywcy zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

3. Kary za odstąpienie

Umowy deweloperskie powinny zawierać klauzule dotyczące kar umownych. Zdecydowanie łatwiej dochodzić jest kar umownych, niż udowadniać szkodę powstałą w wyniku niespełnienia warunków umowy. W większości przypadków kary te dotyczą głównie kupującego, a nie dewelopera. Dlatego też warto szczegółowo przeanalizować te klauzule i żądać zamieszczenia kar, które będą dotyczyć również dewelopera.

4. Zamienne materiały

Często spotykanym kruczkiem w umowach deweloperskich jest również klauzula, która mówi o tym, że nabywca wyraża zgodę na wykorzystanie zamiennych materiałów budowlanych pod dość istotnym warunkiem, że zostaną zaakceptowane przez autora projektowanego obiektu. W takim wypadku nabywca nie ma prawa odstąpienia od umowy, jeśli nie wyrazi zgody na nowe materiały. Należy jednak podkreślić, że zdarzają się sytuacje, w których występuje konieczność zastosowania zamiennych materiałów. Jednakże należy zwracać szczególną uwagę na tego typu zapisy w umowie.

5. Odbiór mieszkania przez nabywcę

Szczególnie niekorzystna i dość niebezpieczna sytuacja w stosunku do nabywcy pojawia się w momencie, w którym deweloper umieszcza w umowie klauzulę dotyczącą tego, że w przypadku niestawiennictwa nabywcy w terminie wskazanym w umowie do odbioru mieszkania, deweloper ma prawo do jednostronnego odbioru lokalu. W ten sposób deweloper uznaje, że odbiór ten nastąpił zgodnie z prawem. Klauzule tego typu pojawiające się w umowie noszą znamiona klauzul niedozwolonych. Co więcej, należy zaznaczyć, iż klauzula ta pozbawia nabywcę prawa dochodzenia roszczeń w sytuacji, gdy w lokalu wystąpią wady. Ponadto, szczególnie niekorzystną sytuacją jest również brak kar umownych w przypadku opóźnień dewelopera w odbiorze bądź wydaniu lokalu. Brak zawarcia tych kar w umowie jest stanowczo niekorzystne z punktu widzenia nabywcy, ponieważ istnieje duże prawdopodobieństwo, że odbiór techniczny nie zostanie przeprowadzony w terminie. W przypadku przekroczenia terminu nabywca może dochodzić odszkodowania jedynie na zasadach ogólnych, co zdecydowanie jest trudne, ponieważ wymaga wykazania straty. Niewątpliwie łatwiej jest dochodzić kar umownych.

6. Cesja praw z umowy deweloperskiej

Cesja to po prostu przelew wierzytelności o charakterze odpłatnym. Polega ona na przeniesieniu wierzytelności na inną osobą. Aby dokładniej zrozumieć istotę cesji, należy wyszczególnić uczestników tego procesu. Wyróżniamy w tym przypadku cedenta, cesjonariusza oraz dłużnika. Cedent to nikt inny jak zbywca wierzytelności przenoszący swoje prawa i obowiązki na cesjonariusza. Cesjonariusz z kolei nabywa na podstawie umowy wierzytelność i zyskuje uprawnienia do żądania od dłużnika określonych świadczeń. Dłużnikiem zaś jest deweloper, który w tym przypadku zobowiązany jest do przekazania prawa własności mieszkania. Umowa deweloperska jest umową wzajemną, zobowiązującą dwie strony. W takim wypadku deweloper, jak i Nabywca wchodzą względem siebie w stosunek zarówno wierzyciela, jak i dłużnika. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, jego wydania oraz przeniesienia na rzecz Nabywcy własności lokalu. Nabywca natomiast zobowiązuje się do nabycia tego lokalu oraz zapłaty ceny za lokal. Warto również podkreślić, że osoba trzecia wchodząc na miejsce pierwotnego Nabywcy (cedenta) oprócz ogółu wierzytelności, musi także przejąć ogół obowiązków cedenta (np. obowiązek zapłaty ceny). Zgoda na cesję może być zawarta już w samej umowie deweloperskiej jako stosowna klauzula. Jednakże w przypadku braku takiego postanowienia w umowie tj. w przypadku, gdy deweloper milczy na ten temat, cesja praw z umowy deweloperskiej nie jest możliwa bez jego zgody. Mając na myśli cesję szczególnie należy zwrócić uwagę na to czy zgoda na nią zawarta jest w samej umowie, czy też nie. Zdarzają się także sytuację, w której deweloperzy stosują ograniczenia w sprawie cesji, np. warunkują to swoją uprzednią zgodą na piśmie, bądź całkowicie ją wykluczają.

7. Zmiany lokatorskie

Zmiany lokatorskie są modyfikacją oryginalnego planu mieszkania. Wykonywane są po podpisaniu umowy deweloperskiej oraz w trakcie trwania procesu budowy, tak aby był czas i możliwość na ich wykonanie. Należy pamiętać, że wprowadzenie zmian jest odpłatne, płacimy np. za weryfikację wniosku oraz wszelkie prace budowlane. Istotnym elementem, na który należy zwrócić uwagę, jest to czy mamy możliwość odstąpienia od umowy o zmiany lokatorskie, a także czy umowa zastrzega kary umowne w przypadku opóźnień leżących po stronie dewelopera w wykonaniu umowy. Podkreślić również należy, że sama zasadność zmian lokatorskich powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Moment podpisania umowy deweloperskiej to kluczowy moment dla każdego klienta.
Każda umowa deweloperska jest indywidualna, każda zawiera inne elementy, dlatego tak istotne jest jej skrupulatne przeanalizowanie i wskazanie najistotniejszych cech. Wszelkie wyżej wskazane elementy to najczęściej stosowane kruczki w umowach deweloperskich, jednak niejedyne. O pomoc w analizie umowy deweloperskiej możemy zwrócić się do prawnika, który wskaże rażąco niekorzystne postanowienia dla nabywcy. W ten sposób w przyszłości możemy uniknąć niekorzystnych dla nas sytuacji.
W gruncie rzeczy to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskie oraz przedwstępnej skontaktuj się z nami pod numerem: 660370781.