Pozwolenie na użytkowanie a odbiór

Jakie znaczenie ma pozwolenie na użytkowanie w kontekście odbioru technicznego mieszkania? Co najpierw – odbiór czy pozwolenie? Kwestie te w znacznym stopniu reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie nazywana ustawą deweloperską. Zgodnie z regulacją w niej zawartą, odbiór lokalu mieszkalnego poprzedza:

• zawiadomienie o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu lub

• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie

Pozwolenie na użytkowanie stanowi dokument, który jest koniecznym warunkiem, aby rozpocząć użytkowanie nowego budynku (np. zamieszkanie w nim). Kwestie dotyczące formalności związanych z uzyskaniem takiego pozwolenia reguluje ustawa Prawo budowlane, z której również wynika, iż decyzję tą wydaje ten sam organ, który wydał pozwolenie na budowę deweloperowi. Wydanie takiego pozwolenia oznacza zrealizowanie inwestycji przez dewelopera oraz stanowi potwierdzenie zakończenia procesu budowy.

Czy jest możliwy odbiór lokalu przez wydaniem pozwolenia na użytkowanie?

Wielu nabywców nurtuje pytanie, czy istnieje możliwość odbioru technicznego przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. W świetle regulacji ustawy deweloperskiej nie ma takiej możliwości, natomiast kwestię te mogę określić strony w treści umowy. Umowa deweloperska wskazuje trzy istotne terminy:

• termin zakończenia robót budowlanych,

• termin odbioru technicznego,

• termin zawarcia umowy przenoszącej własność.

Co do zasady, w chwili zakończenia robót budowlanych (a więc jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie) etap budowy jest już zakończony, a więc zgodnie z cywilistyczną zasadą swobody umów, strony mogą się umówić na tzw. przedodbiór.

Przedodbiór lokalu mieszkalnego

Pojęcie przedodbioru wyodrębniło się praktyce, jednakże brak jest definicji legalnej oraz warunków, jakie musi on spełniać. Warto jednak przedodbiór przeprowadzić w sposób zbliżony do rzeczywistego odbioru technicznego, tj. spisać protokół z jego przeprowadzenia oraz wskazać wady i usterki lokalu, do których naprawienia zobowiązany będzie deweloper.

Jeśli podczas wcześniejszego odbioru lokalu tj. przedodbioru wyjdzie na jaw dużo usterek, wówczas lepiej jest wstrzymać się z odbiorem kluczy do mieszkania, aby uniknąć sytuacji, w której deweloper uzna, iż to nabywca jest winien powstania określonych wad.

Warto jednak pamiętać, iż ze względu na brak uregulowania procedury związanej z takim wcześniejszym odbiorem lokalu mieszkalnego, warto określić w umowie termin w jakim deweloper będzie obowiązany do usunięcia wad mieszkania. W takiej sytuacji można domniemywać, że termin ten rozpocznie bieg od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Dodatkowo, warto mieć na uwadze, że mimo przedodbioru, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie będzie trzeba przeprowadzić właściwy odbiór techniczny mieszkania, uwzględniając przy tym wcześniejszy protokół i przepisując wady i usterki do nowego protokołu, sporządzonego podczas ustawowego odbioru lokalu.