Umowa przenosząca własność a odbiór mieszkania

Odbiór lokalu mieszkalnego

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w umowie deweloperskiej wskazuje się termin odbioru technicznego mieszkania. Wówczas, nabywca powinien sprawdzić lokal pod kątem jego zgodności z umową, rzutami budynku oraz załącznikiem ze standardem wykończenia. Dodatkowo, jest to moment, kiedy deweloperowi zgłasza się wszelkie wady i usterki budynku. Następnie, wady te uwzględnia się w sporządzonym podczas odbioru protokole i od chwili jego podpisania biegnie termin na usunięcie wad budynku przez dewelopera. Zgodnie z ustawą, odbiór techniczny poprzedza zawarcie umowy przenoszącej własność, jednakże może on mieć miejsce nawet tego samego dnia, co jej podpisanie.

Umowa przenosząca własność

Po dokonaniu odbioru technicznego ma miejsce zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego na nabywcę, do której zawarcia zobowiązał się deweloper podpisując z nabywcą umowę deweloperską. Umowa ta zawierana jest w obecności notariusza, w formie aktu notarialnego i wraz z jej podpisaniem deweloper przenosi na nabywcę prawo do mieszkania. Wówczas, notariusz skład wniosek wieczystoksięgowy o wpis nabywcy, jako właściciela mieszkania do księgi wieczystej, prowadzonej dla przedmiotowego lokalu.

Wady i usterki podczas odbioru technicznego

Rzadko kiedy zdarza się, aby podczas odbioru technicznego nie zostały zgłoszone żadne usterki czy wady. Zwykle jednak zamieszcza się o nich stosowne wzmianki w treści protokołu. Jak więc wygląda procedura, zgodnie z którą należy postępować w razie ich wystąpienia? Istnieją tu dwa zasadnicze terminy:

• 14 dni od dnia podpisania protokołu – termin, w którym deweloper ma obowiązek doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu lub odmowie uznania wad lokalu wraz z uzasadnieniem,

• 30 dni od dnia podpisania protokołu – termin, w którym deweloper ma obowiązek usunąć uznane wady lokalu.

W drugim przypadku, jeśli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wad w terminie ustawowym, winien jest wskazać inny termin usunięcia wad wraz ze wskazaniem przyczyn uzasadniających opóźnienie.

Czy muszę podpisać umowę przenoszącą własność mimo nieusunięcia wad lokalu?

To pytanie zadaje sobie wielu nabywców. Znaczna większość zawieranych na rynku umów deweloperskich, określa stosowne sankcje w postaci kar umownych, które nabywca ma obowiązek zapłacić w razie niewywiązania się z umowy np. niepodpisania umowy przenoszącej własność. Co jednak, gdy deweloper chce przenieść własność nie usuwając wad lokalu? W takiej sytuacji, należy podpisać umowę przenoszącą własność, aby wywiązać się z umowy i uniknąć ewentualnych kar, natomiast należy uważać, aby w treści aktu notarialnego nie znalazł się zapis, iż nabywca akceptuje wady lokalu. Z kolei deweloper, zgodnie z ustawą i umową deweloperską ma obowiązek naprawienia uznanych wad i usterek. Ponieważ odbiór techniczny może mieć miejsce nawet tego samego dnia, co zawarcie umowy przenoszącej własność, zdarza się, że koniec terminu na usunięcie wad lokalu przypada nawet po przeniesieniu własności. Wówczas, jeśli to deweloper nie wywiąże się z umowy i nie poczyni stosownych działań, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy na zasadach określonych przepisami kodeksu cywilnego.