Czym jest umowa przedwstępna, a czym deweloperska?

Na rynku nieruchomości możemy spotkać się z różnymi rodzajami umów. Znajdują się tam umowy deweloperskie, jak i przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości. W artykule przedstawiono najważniejsze elementy tych dwóch rodzajów umów.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Najważniejsza różnica pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną wyodrębnia się w istocie treści w nich zawartych. Strony umowy przedwstępnej mają swobodną możliwość kształtowania swoich zobowiązań, a fundamentalnym zobowiązaniem dewelopera jest przeniesienie prawa własności nieruchomości. W umowie deweloperskiej oprócz zobowiązania dewelopera dotyczącego przeniesienia własności na nabywcę występuje  również zobowiązanie do wybudowania oraz wyodrębnienia lokalu mieszkalnego.

Umowa Deweloperska

Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny tego nabycia. Zatem sam legalizm definicji wskazuje nam na istotne jej zadanie, jakim jest związanie stron umowy: Dewelopera i Nabywcy, a także zabezpieczenie dokonanych przez nich transakcji w przyszłości. Umowa deweloperska występuje razem z umową przyrzeczoną (przenoszącą prawo własności nieruchomości na rzecz nabywcy).

Forma umowy deweloperskiej

Powinna zostać zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, stanowiąc jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej, która prowadzona jest dla danej nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie. Charakterystycznym aspektem jest to, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości, w której w przyszłości będzie znajdował się lokal.

Rachunek powierniczy

Ustawa deweloperska zapewnia instytucję ochrony stron przedmiotowej umowy w postaci rachunku powierniczego. W takim wypadku deweloper powinien zapewnić jedną z wyszczególnionych instytucji ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek oraz otwarty rachunek powierniczy.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna, to umowa, która zobowiązuje jedną lub obie strony do zawarcia ostatecznej umowy. Co ważne, umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, jest to warunek, który stawia jasno kodeks cywilny. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia umowy w przyszłości, której kluczowe postanowienia muszą zostać określone już na etapie umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna zobowiązująca do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży musi wykazywać istotne elementy, aby mogła zostać podpisana. Do tych elementów należą:
1.    Nabywcą musi być osoba prawna;
2.    Deweloper musi posiadać pozwolenie na użytkowanie;
3.    Jeśli w umowie jest mowa o lokalu niemieszkalnym, np. miejsce postojowe.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna może być zawierane w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Forma pisemna pozbawia nabywcę możliwości sądowego dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży, gdy deweloper uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Uprawnienia, jakie przysługują nabywcy, zawężają się jedynie do dochodzenia odszkodowania obejmującego szkodę, jaką poniósł, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest o tyle korzystniejsze dla strony, ponieważ będzie mógł żądać od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo forma aktu notarialnego pozwala na dokonanie wpisu do księgi wieczystej roszczenia przyszłego właściciela o przeniesienie własności wybudowanego lokalu.

Kiedy podpisujemy umowę deweloperską, a kiedy przedwstępną

Umowa deweloperska jest podstawowym dokumentem, który należy podpisać w momencie gdy zamierzamy zakupić mieszkanie z rynku pierwotnego, ale inwestycja nadal trwa i nie ma pozwolenia na użytkowanie. Co ważne, drugą stroną umowy deweloperskiej jest Nabywca, czyli osoba fizyczna, która na podstawie tej umowy zyskuję uprawnienia do przeniesienia na nią prawa własności do nieruchomości.  Natomiast umowę przedwstępną podpisujemy w momencie, gdy z pewnych powodów występuje niemożność podpisania umowy właściwej, czyli kupna-sprzedaży. Do takich powodów możemy zaliczyć np. wszelkie formalności, które są ściśle związane z uzyskaniem przez kupującego kredytu w banku. Umowa przedwstępna zawierana jest pomiędzy sprzedawcą a kupującym i stanowi swego rodzaju funkcję gwarancyjną.

Co do zasady cel umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży jest taki sam. Ich zadaniem jest zabezpieczyć przyszłe przeniesienie własności na nabywcę. Różnice zaś zauważalne są w regulacjach prawnych obu umów.

W gruncie rzeczy to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskie oraz przedwstępnej skontaktuj się z nami pod numerem: 660370781.