Co jest ważne w umowie deweloperskiej?

Umowa deweloperska znalazła się w porządku prawnym na mocy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Ustawa ta zwyczajowo nazywana jest “ustawą deweloperską”. Priorytetowym jej celem jest zabezpieczenie interesów nabywców. Zakup mieszkania traktowany jest jako najważniejsza inwestycja w życiu człowieka, niekiedy wiąże się to z koniecznością zaciągnięcia ogromnego kredytu. Umowa deweloperska w całym procesie nabycia lokalu na rynku pierwotnym jest najważniejszym dokumentem podpisanym przez strony, tj. nabywcę i dewelopera, z tego względu, iż reguluję wszelkie podstawowe zobowiązania stron.

Czym właściwie jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny tego nabycia. Kluczową kwestią umowy deweloperskiej jest to, iż podpisujemy ją jeszcze przed ukończeniem budowy nieruchomości. W takiej konfiguracji deweloper ma prawo pozyskiwania klientów już na etapie prowadzenia budowy bądź jeszcze przed jej rozpoczęciem. Zawarcie umowy deweloperskiej rodzi zobowiązania dwóch stron: deweloper zobowiązuje się do wybudowania konkretnej nieruchomości, a następnie do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, z kolei obowiązkiem nabywcy jest zapłata ceny.

Forma oraz konstrukcja umowy deweloperskiej

Należy mieć na względzie, że forma, a także niezbędne elementy umowy deweloperskiej zostały ściśle określone w ustawie deweloperskiej. Tak więc zgodnie z nią umowa  musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Jest to wymóg bezwzględny, w innym wypadku w razie niespełnienia tego wymogu będzie skutkowało to nieważnością umowy. Forma aktu notarialnego przede wszystkim wiąże się z dodatkowym kosztem, ale również jest lepszym zabezpieczeniem dla stron. Niezbędne elementy umowy deweloperskiej uwzględnia sama ustawa w art. 22.

Koszty umowy deweloperskiej

Obowiązek zawierania umów deweloperskich przed notariuszem w formie aktu notarialnego jest wymogiem bezwzględnym. Wiąże się to również z opłatami notarialnymi, na które składają się: wynagrodzenie notariusza, podatki oraz opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej. Każda ze stron ponosi połowę opłaty za zawarcie umowy deweloperskiej. Ponadto, podpisując umowę deweloperską, musimy liczyć się również z podpisaniem drugiej umowy w formie notarialnej. Jest to umowa przenosząca własność. Koszty umowy przenoszącej własność ponosi Nabywca. Ta zasadność została zwyczajowo przyjęta przez deweloperów. Ustawa deweloperska wskazuje tylko, że koszty zawierania umów deweloperskich dzielone są po połowie, tj. na nabywcę i dewelopera, zaś w przypadku umów przenoszących własność ustawa milczy na ten temat, co daje jednoznaczną drogę deweloperom, aby kosztami obciążać nabywcę. Wobec tego podczas zakupu mieszkania z rynku pierwotnego musimy liczyć się z tym, że zobowiązani będziemy do podpisania co najmniej dwóch umów w formie aktu notarialnego.

Na co zwrócić uwagę?

Przede wszystkim umowa deweloperska, która zawierana jest przed notariuszem, podlega kontroli pod względem zgodności z prawem, jednakże mogą pojawić się w niej postanowienia, które z punktu widzenia nabywcy mogą być niekorzystne. Szczególnie należy zwrócić uwagę na:

Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny powinien być zgodny z umową deweloperską. Jego treść w żaden sposób nie może być sprzeczna z umową. Za podanie nieprawdziwych informacji grozi odpowiedzialność karna.  Stanowi on bowiem załącznik do umowy deweloperskiej, a także jest jej integralną częścią. Deweloper ma zawsze obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego przed rozpoczęciem sprzedaży.

Zabezpieczenie środków

Ustawa deweloperska wprowadziła instytucję ochrony środków wpłacanych przez nabywców. Należy się upewnić czy środki wpłacone przez nabywcę znajdują się na powierniczym rachunku mieszkaniowym otwartym bądź zamkniętym, czy znajdują się na innym koncie. Umowa deweloperska powinna wyraźnie wskazywać ten aspekt.

Harmonogram płatności

Umowa deweloperska zawsze musi konkretnie sprecyzować harmonogram płatności. W szczególności należy rozróżnić harmonogram płatności od harmonogramu prac budowlanych. Ten pierwszy dotyczy wszelkich wpłat dokonanych przez nabywcę na rachunek powierniczy, drugi zaś określa wypłaty z rachunku powierniczego na konto dewelopera po zakończeniu danego etapu. Oba te harmonogramy nie są ze sobą tożsame. Zgodnie z polskim prawem deweloper musi podzielić inwestycję na co najmniej 4 etapy, z kolei koszt każdego etapu nie może być wyższy niż 25 proc. ani niższy niż 10 proc. kosztów całej inwestycji. Korzystnym rozwiązaniem na nabywcy jest wynegocjowanie z deweloperem możliwości wpłacenia ostatniej raty po podpisaniu umowy przenoszącej własność ewentualnie jakiś czas po odbiorze technicznym. Daje to pewną możliwość na przyspieszenie ostatniego etapu kupna lokalu.

Różnica w powierzchni lokalu

Rzeczywista powierzchnia lokalu po wybudowaniu może różnić się od tej podanej w projekcie, z reguły prawie zawsze się różni. Bardzo ciężko jest wybudować mieszkanie, które co do centymetra będzie odzwierciedlać założenia projektowe. Należy więc sprawdzić jaki wpływ będzie miała różnica powierzchni na cenę. Czy nabywca będzie musiał dopłacić za mieszkanie jeśli będzie większe, czy deweloper zwróci nadpłatę jeśli mieszkanie okaże się mniejsze i przede wszystkim, czy będzie możliwość odstąpienia od umowy, a także szczególnie ważne jest również to czy uwzględniona została różnica w metrażu przynależności. Ważne jest również to, że w tej kwestii zajęte jest jedno stanowisko: dopuszczalna różnica wynosi do 2 proc. powierzchni lokalu.

Klauzule waloryzacyjne

Nabywca musi szczególnie zwrócić uwagę na postanowienia w umowie, na podstawie których deweloper przypisuje sobie możliwości zmiany ceny. Waloryzacja stanowi zasadę prawną, zgodnie z którą w przypadku zmiany nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, wierzyciel ( w naszym przypadku deweloper) powinien otrzymać równowartość ekonomiczną (może być wyższa lub niższa) wierzytelności, jaka istniała w chwili jej powstania. Na przykład w przypadku, gdy uzgodnimy z deweloperem cenę lokalu, a rząd podwyższy podatek- cena ulegnie proporcjonalnemu zwiększeniu.

Termin odbioru technicznego

Istotne jest wskazanie w umowie dokładnego terminu odbioru technicznego. W    większości umów deweloperskich termin ten podawany jest mało precyzyjnie, np: “po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie”. Nie daje to jasno do zrozumienia kiedy tak naprawdę to nastąpi. Ważne jest również wskazanie kar za jego przekroczenie, które w umowach deweloperskich zawarte są dość rzadko.  

Odstąpienie od umowy

Umowa deweloperska zapewnia nam ustawowe odstąpienie od umowy. Jednakże istotne jest również przyznanie umownego prawa odstąpienia, jeśli np. zamierzamy skorzystać z finansowania inwestycji poprzez kredyt bankowy. Warto zaznaczyć, iż umowne prawo odstąpienia ujęte jest w umowie tylko za zgodą stron.

Dodatkowe koszty

Warto zwrócić uwagę, czy w umowie niewskazane są dodatkowe koszty. Oprócz zapłaty ceny i kosztów utrzymania w umowie mogą pojawić się dodatkowe koszty np. wydatki związane z zawarciem umowy przyrzeczonej, opłata za przyłączenie do sieci, opłata za bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali.

Rękojmia

Ponadto należy mieć na względzie czy umowa nie zawiera klauzul o skróconym okresie rękojmi na wady powstałe w wyniku źle przeprowadzonych prac. Prawo rękojmi wynosi 5 lat. Stosowanie klauzul skracających rękojmie jest niezgodne z prawem.

W gruncie rzeczy to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskie oraz przedwstępnej skontaktuj się z nami pod numerem:  660370781.