Prawnik a umowa deweloperska

Czy warto zlecić prawnikowi sprawdzenie umowy deweloperskiej?

Umowa deweloperska to dokument, przez którego przebrnąć mogą tylko nieliczni. Charakteryzuje się tym, że ma kilkadziesiąt stron, sporo informacji, które znajdują się w załącznikach, a także zapisy, które na pierwszy rzut oka wydają się poprawne, a w rzeczywistości nie wnoszą nic jeśli chodzi o zabezpieczenie nabywcy, jako jednej ze stron umowy.

Po co podpisywać umowę deweloperską?

Warto mieć świadomość, że umowa deweloperska w obecnej formie istnieje od momentu, w którym w życie weszła ustawa deweloperska, czyli od 2011 roku. Można śmiało stwierdzić, że był to przełom dla branży nieruchomości, a szczególnie dla tych, którzy od samego początku zaczęli działać na nowych zasadach. Ustawa ta zobowiązywała dewelopera do podpisania umowy deweloperskiej z nabywcą lokalu, ale inaczej niż do tej pory. Umowa miała być sporządzona w formie aktu notarialnego, przed notariuszem, który wcześniej otrzymał komplet dokumentów, związanych z inwestycją i wydzielonym w niej lokalem. Wszystko po to, by dać poczucie bezpieczeństwa i umożliwić dochodzenie roszczeń przed sądem. Do tej pory było to w sumie niemożliwe. 

Dzięki ustawie deweloperskiej nabywca został potraktowany poważnie, zaś deweloper musiał już na początku zadeklarować konkretnie, co jest przedmiotem umowy, jakie wykończenie lokalu wchodzi w stan deweloperski, a także jaki termin zakłada na realizację inwestycji. 

Nabywca podpisując umowę deweloperską wiąże się na stałe z deweloperem. Jeśli postanowił zerwać umowę z własnej winy, najczęściej ponosił konsekwencje finansowe, które uwzględniono w umowie deweloperskiej.

Można powiedzieć, że umowa deweloperska chroni obie strony, a także zapewnia im gwarancję, że umowa zostanie sfinalizowana. Prawda wygląda nieco inaczej. Zazwyczaj umowa sporządzona jest w taki sposób, że chroni dewelopera. Podpisać ją trzeba, ale warto przedtem uwzględnić w niej zmiany, które pozwolą poczuć, że zaproponowana umowa chroni także nabywcę lokalu. 

Finalizacją umowy deweloperskiej jest realizacja inwestycji i  podpisanie umowy przenoszącej własność, która jest również aktem notarialnym podpisywanym w kancelarii notarialnej.

Sprawdzenie umowy deweloperskiej przez radcę prawnego lub adwokata

Jeśli jako nabywca nie rozumiesz zapisów umowy deweloperskiej i masz jakiekolwiek wątpliwości, których nie potrafisz rozwiązać, skorzystaj z pomocy eksperta. Nasza firma działa na rynku nieruchomości i zatrudnia fachowców, którzy w tej dziedzinie są specjalistami. Począwszy od inżynierów, którzy realizują odbiory, skończywszy na adwokatach i radcach prawnych, którzy są odpowiedzialni za analizę umów deweloperskich.

Jeśli zastanawiasz się, czy wato zapłacić komuś za audyt umowy, nie będziemy namawiać. To kwestia indywidualna, aczkolwiek coraz bardziej powszechna. Świadomy nabywca, chce wiedzieć co podpisuje, jeśli nie rozumie zapisów, szuka fachowca, który mu wytłumaczy niejasne kwestie. Bardzo często istotne jest też przekonanie, że radca prawny czy adwokat, który dokona analizy umowy deweloperskiej na zlecenie działa na korzyść klienta. Umowa z kolei jest sporządzona przez kancelarię, która obsługuje dewelopera, więc będzie bronić interesów dewelopera. 

Warto podkreślić, że sprawdzenie umowy deweloperskiej może się odbywać w przeróżny sposób. Konkurencyjne firmy sugerują niewielkie kwoty, a gdy dochodzi do realizacji zlecenia okazuje się, że w najniższej cenie jest najczęściej pobieżna analiza umowy deweloperskiej bez załączników i bez konsultacji. Za każdą kolejną, istotną w zrozumieniu całości, czynność jest dopłata. Warto o tym wiedzieć, by porównywać ceny doprecyzowanej usługi, która interesuje nabywcę.

W naszej firmie fachowcy, którzy zajmują się umowami deweloperskimi  to radcy prawni z doświadczeniem w tej konkretnej dziedzinie. To bardzo ważne, ponieważ radca prawny czy adwokat może być specjalistą w każdej dziedzinie. Z nami pracują wyłącznie specjaliści, którzy zajmują się zagadnieniem związanym z rynkiem nieruchomości, ustawą deweloperską, a zatem są w temacie biegli na tyle, by mieć świadomość, w jaki sposób zabezpieczają się deweloperzy. Wiedza, jaką posiadają jest najcenniejsza, najczęściej poparta doświadczeniem.

Mocną stroną kontaktu z naszą firmą jest to, że działa też zdalnie. Bez problemu przeanalizuje umowę deweloperską z drugiego końca Polski. To praca, która nie wymaga obecności żadnej ze stron w określonym miejscu, co powoduje, że nasza firma jest ogólnodostępna.

Na co zwracamy uwagę podczas sprawdzenia umowy deweloperskiej?

Najważniejsze jest zwrócenie uwagi na konkrety, które powinny być w niej zawarte, a bardzo często są pominięte, by zapewnić większą swobodę deweloperowi. W interesie każdego jest doprecyzowanie o jaką nieruchomość chodzi, gdzie jest położona, jaki jest jej metraż, co do niej przynależy, a także jak wszystko zostanie wykończone w standardzie deweloperskim. Im więcej szczegółów, tym łatwiejszy będzie odbiór techniczny, który należy zrealizować po wykonaniu prac przez dewelopera. Jest to ważne, gdy uświadomimy sobie, że stan deweloperski nie jest jasno określony w żadnych przepisach. To w umowie deweloperskiej zostaje doprecyzowany przez dewelopera. Dzięki tym informacjom nabywca wie co powinno się znaleźć w mieszkaniu i jakiego standardu może oczekiwać.

Kolejną niezwykle istotną informacją są terminy, czyli kolejny konkret, który musi być określony w umowie. Z perspektywy dewelopera to ważny zapis, ale niebezpieczny, bo stawia granicę zakończenia prac. Często zakończenie prac budowlanych to właśnie pierwszy termin, kolejnym jest odbiór inwestycji, potem czas na odbiory techniczne poszczególnych mieszkań, a na końcu podpisanie umowy przenoszącej własność na nabywcę. Jest to moment, który spina klamrą  współpracę z deweloperem. 

Powyższe informacje są kluczowe dla nabywcy. To konkrety, na które zwraca się uwagę, ale są też takie zapisy, które nie zawsze są czytelne, właśnie dlatego warto mieć pomoc specjalisty, ponieważ dzięki niej będziemy mieli pewność, że kwota za mieszkanie nie wzrośnie w niezapowiedziany sposób, a może się tak wydarzyć, gdy metraż mieszkania będzie większy.

Nieuczciwy deweloper

Sprawdzenie umowy deweloperskiej czasem pozwala wykryć nieuczciwego dewelopera, który nie przestrzega zapisów związanych z ustawą deweloperską. Dzieje się tak, ponieważ cały czas jest na to przyzwolenie nabywców, którzy nie są świadomi, że takie zachowanie może się dla nich źle skończyć. Dlaczego? Bo taki deweloper nie będzie chciał podpisać umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a co za tym idzie, pozbawia klienta możliwości domagania się sprawiedliwości, gdy w trakcie budowy coś pójdzie nie tak, jak w umowie. Umowę, którą zawiera często nazywa umową przedwstępną lub rezerwacyjną. Taki wykonawca najczęściej nie posiada rachunku powierniczego, a co za tym idzie, wymaga od klienta wpłaty zadatku na konto, które nie jest w żaden sposób zabezpieczone. Posiadanie rachunku powierniczego jest wymogiem, którego musi dopełnić deweloper.  W innym razie nie jest deweloperem, a notariusz nie będzie mógł sporządzić umowy deweloperskiej z jego udziałem. 

W takiej sytuacji do spotkania z notariuszem dochodzi dopiero na końcu, po realizacji inwestycji, o ile zostanie zrealizowana pomyślnie, a wykonawca nie zniknie. Umowa, którą sporządza notariusz jest umową sprzedaży, nie zaś przeniesienia własności. Obie strony w takiej sytuacji dogadują się, że wcześniej nie podpisały żadnej umowy. Przysłowiowy deweloper obniża cenę mieszkania o wpłaconą wcześniej zaliczkę, ale nie tylko. Często jego koszty są niższe, bo nie musi płacić za prowadzenie rachunków powierniczych, za usługę kancelarii, a także za podpisanie jednego aktu notarialnego, czego skutkiem jest niższa cena mieszkania, zachęcająca do działania wbrew ustawie deweloperskiej.

Krytykując zachowanie wykonawców udających dewelopera należy pamiętać o tym, że gdyby nie było na takie sytuacje chętnych nabywców, nie byłoby miejsca dla nieuczciwych deweloperów. Ustawa deweloperska zaznacza, że prowadzenie działalności deweloperskiej bez posiadania rachunku powierniczego jest przestępstwem. 

Decydując się na podpisanie umowy z wykonawcą udającym dewelopera, musimy mieć świadomość, że choć cena mieszkania jest niższa, to nasze zabezpieczenie jest praktycznie znikome. Zaliczka, którą wpłacimy może być nie do odzyskania, gdy deweloper okaże się nieuczciwy.

Jeśli spotkamy się z sytuacją, w której taki wykonawca odmówi nam sprzedaży nieruchomości, możemy domagać się kar umownych, dlatego warto je wpisać w umowę przedwstępną, jeśli umowa nie będzie miała charakteru aktu notarialnego. Jest też szansa, że otrzymamy odszkodowanie, ale warunkiem otrzymania  odszkodowania jest udowodnienie przed sądem, że jako potencjalny nabywca jesteśmy poszkodowani.

Nasza firma przekaże niezbędne informacje, które każdy kupujący mieszkanie będzie mógł wykorzystać w wybrany przez siebie sposób. Wiemy, że istnieją różni wykonawcy. Naszym zadaniem jest uświadamiać, tę różnorodność  i konsekwencje, jakie się z nią wiążą. Chcemy szerzyć świadomość wśród naszych klientów, by nie czuli się oszukani. Specjaliści, którzy pracują w naszym zespole są doświadczonymi fachowcami, którzy potrafią każdą, nawet tą najtrudniejszą wiedzę przekazać w sposób przystępny.